한림건축그룹의 서울시 도시환경정비사업 1호

2020.04.20

부동산 패러다임 시프트, ‘스테이트타워 남산’ 탄생

“작년 이맘 때 여기 부가가치가 얼마나 뜨였는지 아십니까? 요즘 같은 부동산 불경기예요. 부동산 시장은 패러다임이 바꿔야한다고 생각합니다. 학군과 상권이 가격을 지배하는 시장에서 주거서비스가 가치를 창조하는 시장으로 말입니다” 2012년 영화 ‘타워’에서 스카이 타워를 건설한 조회장(차인표)이 크리스마스 이브닝 파티 당일 지인과 나눈 대화다. 이 대화의 장소가 스테이트타워 남산이고 영화 전반에 걸친 촬영 공간은 실제로 존재하는 특화된 스테이트타워 남산의 서비스 공간이다. 또한 영화 ‘베테랑(2015)’에서 재벌가들의 클럽 파티 룸 현장이 26층 ‘더스테이트 룸’이다. 그리고 금년 초에 절찬리 방영된 TV 드라마 ‘이태원 클라쓰’에서 장회장의 화려한 집무실과 빌딩 로비의 럭셔리 공간또한 실제의 스테이트타워 남산이다. 한림건축그룹의 특화된 설계 디자인으로 탄생한 공간 건축은 이처럼 부동산시장 업계뿐만이 아니라 소비자 그리고 대중 미디어에 의해 의미가 부여된 특화된 공간콘텐츠로 재탄생되는 것이다.

서울 도심 대표적인 업무중심지역(CBD) 중구 퇴계로 명동역에 우뚝 선 스테이트타워 남산은 시행사 벽진씨앤드와 시공사인 쌍용건설로 준공 당시 2012년 지하6층 지상24층으로 웨스턴조선호텔에서 관리하는 오피스로 매우 특화된 빌딩이다. 빌딩 내에 최상급의 휘트니스 센터, 풋 스파, 카페테리아, 베이비 케어, 미용실, 회의실 등 호텔에 준하는 차별화된 서비스가 제공되는 최고급 호텔식 오피스로 평판이 자자했다. 마치 ‘타워’의 조회장 말처럼 부동산시장에 새로운 패러다임을 보여주는 견본처럼 최고의 가격에 최고의 서비스로 소비자들과 투자들의 이목을 집중시켰다. 또한 26층 최고의 전망에서 식음, 회의 그리고 휴식이 가능한 맴버쉽 전용의 ‘더스테이트 룸’을 운영하며 입주사들과 입주자들에게 큰 호응을 얻으며 랜드 마크로 자리했다. 세련된 외관을 자랑하는 스테이트타워 남산은 입지조건에서도 강남과 도심, 여의도권 교통 접근성이 뛰어나며 명동상권과 연결되어 풍부한 비즈니스 인프라 쇼핑 등 편의시설이 완벽하게 갖추어졌다. 스테이트타워 남산은 친환경 건물로도 유명하다. 미국 그린빌딩위원회(USGBC)로부터 LEED(Leadership in Energy and Environmental Design) 골드 등급을 받았다. 2014년 스테이트타워 남산은 중동 최대 국부 펀드인 아부다비 투자청(ADIA)에 5,300억에 매각되어 많은 화제를 남기기도 했다.

*아부다비투자청(ADIA : Abu Dhabi Investment Authority)

▶  Abu Dhabi Financial Investment Board(영국 식민지 정부 운영)를 전신으로 하여 1976년 설립(칼리파 대통령이 회장, 모하메드 아부다비 왕세제는 부회장)

▶  전 세계의 주식 · 채권 · 부동산 등 다양한 형태의 자산에 투자하고 있으며, 투자 지역은 주로 미국 · 유럽 · 신흥국 등으로 보수적인 투자 성격 유지

▶  ADIA의 장기자산 포트폴리오(2016년 Review 보고서)

- 지역별 : 북미 35~50%, 유럽 20~35%, 신흥시장 15~25%, 아시아 선진국 10~20%

- 자산별 : 선진국 주식 32~42%, 신흥시장 주식 10~20%, 중소형 주식 1~5%, 정부 채권 10~20%, 대출 5~10%, 대체 투자(헤지펀드 및 선물전용펀드) 5~10%, 부동산 5~10%, 사모펀드 2~8%, 인프라 1~5%, 현금 0~10%

[네이버 지식백과] 아부다비 국부펀드 현황 (아랍에미리트 개황, 2019. 4.)

스테이트타워 남산, 회현구역 제2-1지구 도시환경정비사업, 2013 사진제공©한림건축그룹

한림건축그룹 도시환경정비사업 1호, ‘스테이트타워 남산’

2012년 ‘스테이트타워 남산’의 탄생 뒤에는 한림건축그룹이 있었다.

종합부동산서비스기업 한림건축그룹은 서울 중구 ‘회현 구역 제 2-1지구 도시환경정비사업’(현 스테이트타워남산)을 통해 한림건축이 부동산시장뿐만이 아니라 도시를 개발·창조하는 디벨로퍼로써도 업계에서 인정받는 프로젝트였다.

한림건축그룹의 박진순 회장은 “스테이트타워 남산은 가장 기억에 남는 프로젝트다. 이 프로젝트를 통해 나만의 개발 사업 원칙을 세웠을 뿐 아니라 한림건축이 부동산 시장에서 인정받는 계기가 되었다. 이를 발판으로 ‘청진5구역 도시환경정비사업’, ‘서소문ENA센터’와 같은 굵직굵직한 프로젝트를 수주할 수 있었다”고 회상한다. ‘스테이트타워 남산’은 마치 영화 ‘타워’의 조회장 신념처럼 박회장은 부동산시장에 새로운 패러다임의 이정표를 세우는 결과를 만들었고, 이 프로젝트 토지 정리 및 매입, 설계 그리고 감리에 이르기까지 결국 수작으로 한림건축그룹 도시환경정비사업 1호가 되었다.

박회장은 “2006년 당시 해당 지역에는 40여 필지의 토지 소유주가 있었는데 시행사 벽진씨앤디 대표와 명도를 비롯해 토지 작업부터 관여했기 때문에 개발 사업의 모든 진행 과정을 배우는 매우 중요한 기회가 됐다”고 말한다. ‘스테이트타워 남산’은 디벨로퍼로써 한림건축그룹을 이끄는 박회장에게 종합부동산서비스라는 패러다임의 기준점을 스스로 착안하게 만들었던 결정적 프로젝트가 되었다. 그것은 다름 아닌 ‘개발이 곧 기여’라는 생각으로 개발 이익을 공공이 누릴 수 있게끔 한다는 나름의 원칙을 세운 것이다. 특히 초기 단계, 즉 토지 매입의 중요성과 더불어 새로운 공간을 창조할 수 있는 설계 디자인의 특화에 집중한 것이다.

서울시는 2004년 ‘도시및주거환경정비법’이 제정됨에 따라 종전 도시재개발법에 근거하고 있던 ‘도시재개발사업’을 ‘도시환경정비사업’으로 명칭을 변경했고, 2009년에 ‘2020 도시환경정비기본계획’ 발표를 통해 주거도입, 도심활성화시설, 친환경개발 그리고 역사보존 등 공익기여에 따라 용적률 인센티브(기준용적률 600%)를 200%까지 승인·허가하는 유연한 정책을 도시환경정비사업에 적용했다.(서울특별시 2020년 목표 서울시ㅏ 도시 및 주거환경정비기본계획안_도시환경정비사업부문, 2009)

‘스테이트타워 남산’은 대지 2350㎡, 연면적 6만 6799.07㎡에 지하6층~지상 24층(높이 107m) 규모다. 당시 서울시 도시 계획 조례에 따른 용적율과 도심부 발전 계획이 고시한 최대 높이(110m 이하) 제한에 공공시설 확보에 따른 인센티브 활용으로 800% 용적률 그리고 기준 높이(90m)에 20m를 더 확보해 최종 107m로 완공되었다. 이 빌딩은 3차원(3D) 입체영상을 기반한 BIM 설계 방식을 비롯, 2010년 BIM 어워즈 시공부문 대상을 수상했다. 당시 ‘스테이트타워 남산’은 가장 고가에 거래된 프리미엄급 오피스였다.

'고급 임대 오피스의 서비스 가치를 창조하는 시장' 을 표방하는 최근의 부동산 트렌드에 따른 부가가치 상승을 보면,  그 당시 ‘스테이트타워 남산’은 매우 앞서가는 부동산 트렌드 리더가 되었다.

단순히 공간을 파는 것이 아니라, 공간을 활용한 거주 환경의 최고급 니즈를 충족하는 서비스에 포커스를 맞춘 ‘맞춤형 서비스 공간’을 창조한 것이다.

도시환경정비사업 추진현황

서울특별시 2020년 목표 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안_도시환경정비사업부문, 2009

도심부 지정대상범위

서울특별시 2004년 서울시 도시및주거환경정비기본계획_도시환경정비사업부문, 2005

도심부 토지이용계획

 

용적률 및 인센티브 계획

(서울특별시 2020년 목표 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안_도시환경정비사업부문, 2009)

▶ 도시계획조례상 해당 용도지역의 용적률 기준 준용

일반상업지역 600% 이하(단, 종묘 주변은 3005 이하)

준주거지역 이하 - 400%

일반주거지역 (종별 용적률 기준 적용)

제1종 150% / 제2종 200% / 제3종 250% 이하

▶ 재개발 유형에 따른 용적률 인센티브 차등 적용

사대문안 도심부 일반상업지역에서 도시환경정비구역의 기준용적률은 600%로 정하고 200%의 범위 내에서 토지병합 및 공공시설 확보 등에 따라 A타입(200%)과 B타입(100%)으로 구분하여 인센티브를 차등 부여함.

• A타입: 기정 정비구역내 미시행지구의 도시환경정비사업으로 정비계획에 따라 공공시설을 확보하는 유형의 재개발
• B타입: 기정 정비구역 이외 지역에서 사업단위로 구역/지구를 지정하는 도시환경정비사업으로 토지병합만을 주목적으로 하고, 내부 도로망 개설 , 등 공공시설을 확보하지 않는 유형의 재개발

*도시환경정비기본계획 정책방향

(2020년 목표 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획(안) - 도시환경정비사업 부문, 서울특별시, 2009)

▶ 계획의 배경 및 목적

도시환경정비기본계획은 도시환경정비사업1)에 대한 정책방향과 정비예정구역 설 정 등 기본골격을 제시하는 계획으로서 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 제 3조 및 동 시행령 제 8조의 규정에 의한 ‘도시 및 주거환경정비기본계획’ 중 「도시환경정비사업부문」 에 대한 법정계획임.

금번 기본계획의 재정비 목적은 다음 세 가지로 요약할 수 있음.

1. 청계천 복원이후 ‘도심재창조 종합계획(2007)’, 동대문디자인프라자&파크건립계획(2008)‘, ’남산르네상스(2009)‘ 등 도심부의 여건변화를 반영하여 2005년 수립된 도시환경정비기본계획을 재정비하기 위함 임.

2. 도심 및 부도심 외에 생활권 중심지를 육성하기 위해 지역중심 등 주요 중심지에도 도시환경정비사업의 확대적용을 검토할 필요가 있음.

3. 도심부의 옛 도시조직과 장소적 특성이 남아 있는 지역에 대해 전면철거수법을 대체하는 소단위 정비수법에 대한 제도화방안을 마련하고 구역별 개발유도 지침을 재정비할 필요가 있음.

 

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