[ 도시재생, 런던을 가다 _ 2편 ]

2016년 한림건축그룹 박진순 회장은 한국부동산개발협회 임원 20여명 함께 도시재생 모범적인 사례 국가 영국 런던을 4박 5일 일정으로 방문했다. 『도시의 얼굴, 영국』 저자 이창민 교수 그리고 런던대학교 문화경제학과 김정후 교수의 안내를 받으며 영국 도시재생의 실질적인 성과를 파악할 수 있는 귀중한 시간을 가졌다. 첫째 날 킹스크로스역을 기점으로 세인트폴 대성당, 밀레니엄 브리지와 테이트모던 미술관 그리고 템즈강 남쪽 상권 주변, 사우스밴크센터, 런던 아이를 시찰했다. 다음날에는 런던시청, 샤드타워, 워키토키타워, 스피탈필즈 재래시장, 트루먼 브루어리. 마지막 삼일 째는 스트랫포드 올림픽타운, 도클랜드 카나리 워프, 그리니치 밀레니엄 빌리지를 방문했다.



방문의 목적은 영국 도시재생의 실제를 현지에서 거주하며 실질적인 체험을 간직한 김정후 교수 그리고 『도시의 얼굴, 영국』 저자 이창민 교수가 바라본 런던 도시재생의 실체를 파악하는 것이다. 도시재생 시찰이란 도시의 외관만을 바라보는 것이 아니라 어떻게 정부와 개발업자 그리고 시민이 머리를 맞대고 장기적인 플랜으로 런던의 미래를 그리는지를 간접적이나마 체험을 하는 것이다.

② 런던 킹스크로스(London King's Cross)

_ 석탄 야적장을 복합문화상업공간으로

〇 사업부지: 7만4천㎡, King's Cross London N1C 4AB

〇 사업추진년도; 런던의 운송중심지로 2006년부터 재재발사업 사업추진

〇 사업추진주체(토지소유): 정부, 민간 *2007년 정부가 토지 매각하여 사업 추진

〇 개발방식: 친환경, 역사·문화도시재생 방식

〇 개발운영주체: King's Cross Limited Partnership

*소유권: ARGENT LLP(50%), DHL Supply Chain(토지소유, 13.5%)

LCR(London & Continental Railways Limited 토지소유회사, 36.5%)

〇 설계: Alies and Morrison, Porphyrios Associates, Townshend Landscape Architecture

〇 철도교통

- 2개의 역(King's Cross St., ST Pancras International)

- 6개의 철도 라인(Victoria, Piccadilly, HAMMERSMITH&CITY, Cicle, Bakerloo, Northern)

〇 재생내역

- 5개 신축건물, 1900세대 신규 주택, 20개 거리, 10개소 새로운 공원과 광장, 30,000명 일자리 창출

- 주요 입주사: 구글, 루이 뷔이통, 유니버설 뮤직과 바스, BNP Paribas Real Estate, 센트랄 세인트 마틴 아트&디자인 대학교, 런던예술대학교, Great Northern Hotel(91 rooms)

〇 투자비용: 약 3십억 파운드(4조2천억)

(사진출처 : https://www.wired.co.uk/article/st-kings-cross-tech-hub)

런던 킹스크로스 개발지역은 런던 중심부에 위치한 King's Cross 와 St. Pancras 역이 위치한 산업유휴지(brownfield) 지역이다. 개발지역은 Camden과 Islington 자치구의 경계에 걸쳐 위치한 곳이다. 개발 대부분은 Cadem지역에서 이루어졌고, 런던플랜에서 언급하고 있는 ‘중앙활동지역’(Central Activity Zone)에 위치한 중용한 ’기회지역‘(Opportunity Areas)이기도 하다.

*중앙활동지역: 런던플랜에서 제시한 5개 구역 중 센트럴 런던 권역과 이스트 런던 권역에 금융과 소매 그리고 문화산업활동을 장려하기 위해 지정한 지역

*기회지역: 런던플랜(2004)에 따르면 기회지역은 런던 내에서 대규모의 개발을 통해 일자리와 주택을 공급할 수 있는 기회를 제공하는 지역. 공공교통시설과 잘 연계되어 5,000개의 일자리와 2,500호의 주택을 창출할 수있는 복합용도의 개발지역을 의미한다.

(사진설명 : Camden 자치구와 킹스크로스 도심재생 지역 위치)

(사진설명 : 킹스 크로스 역의 외관, 1870~1900 빅토리아 시대)

(사진설명 : 현재의 킹스 크로스 역, 2020)

(사진출처 : https://www.ianvisits.co.uk/blog/2012/03/14/photos-behind-the-hoardings-of-the-new-kings-cross-station/)

킹스 크로스는 빅토리아 시대부터 중요한 산업 중심지였으나 20세기 후반 쇠퇴하기 시작했다. 킹스 크로스는 유럽에서 가장 큰 규모의 도시재생 프로젝트로 역사적인 건물 복원 및 현대 건축의 보완으로 사무실, 상가, 주택, 호텔, 갤러리, 대학교 등 기차역과 더불어 역세권복합시설로 재생되어 지역경제 활성화에 원동력이 되었다.

1996년 개발계획에 관한 논의가 이루어졌고, 통합도시재생 예산을 운영하기 위해 킹스 크로스 파트너쉽(King's Cross Partnerships: KCP)이 설립됐다. 이후 2006년 마스터플랜이 완성됐으며 2007년 공사가 시작되었다.

2011년 9월 University of the Arts London 은 the Granary Complex로 개발의 일부가 공개되고, 그 이후로 호텔, 레스토랑은 새롭게 단장되었으며 구글, 루이비통, 유니버설 뮤직과 바스 같은 회사가 입점했다.

(사진설명 : University of the Arts London)

(사진출처 : aily.com/183403/new-campus-for-university-of-the-arts-london-stanton-williams)

(사진설명 : Universal Music in King's Cross)

(사진출처 : https://www.kingscross.co.uk/press/2015/10/05/universal-music-takes-office-space-at-kings-cross)

(사진설명 : 여름철, 운하의 둑에서 즐기는 영화와 윔블던 테니스 경기. 2019.06.14)

(사진출처 : https://www.kingscross.co.uk/press/2019/06/14/kings-cross-hosts-everymans-summer-love-film-festival-wimbledon-on-the-big-screen)

 

● 킹스크로스 도시재생사업 소사

1. 1987년: 영국정부의 영불 해협을 지나 영국과 프랑스를 연결하는 ‘Channel Tunnel Act'를 발표. 유럽과 영국의 경제, 사회, 문화, 관광에 큰 영향을 주는 기획



2. 1989년: London Regeneration Consortium(LRC)은 Channel Tunnel Rail Link(CTRL)가 최초의 개발계획에 관한 도시계획 허가서를 Camden 자치구에 제출

3. 1994년:유럽을 연결하는 고속철도의 런던 종착역이 St Pancras 역으로 최종 확정

4. 1996년: 정부의 통합도시재생예산을 운영하기 위해  킹스 크로스 파트너쉽(KCP) 조직

5. 1997년: 킹스크로스 지역의 토지 소유자인 London & Continental Railways와 London Borough of Camden, Kings Cross Partnership은 킹스크로스의 비전을 담은 ‘Emerging Principles'를 발간

6. 2000년: 킹스크로스 재개발 지역의 대부분 토지 소유자인 London Continental Railways(LCR)와 Excel은 선발과정을 거쳐 Argent St George를 최종 개발업자로 선정했다.

7. 2001년: Argent와 LCR 그리고 EXCEL은 킹스크로스 도심재생의 10대 원칙을 설명하는 ‘Principle for s Humane City'를 발간.

① 활기있는 도시 네트워크

② 지속적으로 이용되는 장소

③ 접근성 향상

④ 활력있는 복합용도

⑤ 보전과 연계된 개발

⑥ 킹스크로스와 런던 모두에게 혜택이 돌아가는 개발

⑦ 장기적인 성공

⑧ 참여와 고무적인 개발

⑨ 안전한 재개발의 시행

⑩ 투명한 재개발

8. 20002년: 킹스크로스 도심재생사업의 최기 제안과 아이디어를 담은 ‘A Framework for Regeneration'이 발간

9. 2004년: 개발업자인 Argent와 London & Continental Railways(LCR)이 킹스크로스 마스터 플랜 제출

10. 2006년: Camden 자치구는 최종 승인

11. 2007년 12월: Channel Tunnel Rail Link 오픈

(사진출처 : https://www.independent.co.uk/news/business/news/exclusive-channel-tunnel-rail-link-owners-launch-refinancing-8466327.html)

 

*킹스크로스 재개발지역 개발업자인 Argent St George가 제안한 마스터 플랜 

(사진출처 : https://kingscrossluggage.co.uk/7-unknown-facts-about-st-pancras-station/)

 

"런던과 서울"

[ 런던 킹스크로스역과 용산 정비창 부지 도시재생 비교 ]

(자료제공:한림건축그룹)

[ 런던 킹스크로스 재생 방향 및 원칙과 용산 정비창 부지 개발 계획 ]

( 자료제공:한림건축그룹)

영국 정부의 도시재생 정책은 탈산업화, 도시 인구감소, 경제적 침체의 악순환을 탈피하고자 1980년 대처 정권부터 경제성장을 위한 도시재생 정책 도입 1990년대 이후 문제 해결식 처방의 접근과 지속 가능성의 개념을 강조했다는 점이 도시재생 성공 국가로 손꼽히는 이유다. 구체적인 도시재생 성공사례를 보면 진행과정에서 ‘장기적인 도시재생 접근방법’이 첫 번째 요인이다. 18년의 진행과정을 거친 런던도클랜드, 개발의 승인까지 20년이 소요된 킹스크로스, 15년간에 걸쳐 진행된 그리니치 반도의 도시재생, 10년이 걸린 브린들리플레이스 등 대처 정권 하에 최초 설립된 도시개발공사(Urban Development Corporation)를 주축으로 지속적이며 끊임없는 정책 강구와 다양한 정부산하 기구 설립이 이를 가능케 했다.

무엇보다도 가장 중요한 것은 민간 참여를 적극적으로 끌어들여 개발과 투자를 통해 민관 파트너쉽 형태로 급변하는 경제적·사회적 환경에 유연하게 대처했다는 점이다. 또 다른 특징은, 개발 및 재생 진행과정에서 ‘모자이크식 접근법’으로 장기간에 걸쳐 부분별로 내용을 구체화했다는 점이다. 마스터플랜에 의해 넓은 재생지역을 동시에 진행하는 것이 아니라, 단계적이며 점진적인 발전을 꾀하며 부분이 전체로 이어지는 유기적인 관계로 물 흐르듯 진행되었다. 지속적인 모니터링 그리고 평가와 수정을 통한 일련의 과정들이 장기적인 안목의 도시재생에 성공적인 결과를 만들었다.

개발에서 재생으로 런던의 약 20년 동안 도시재생의 모범 사례를 연구·분석 했을 때 현재 서울의 핫 플레이스로 부각된 용산 정비창 부지의 도심재개발에 관심이 많은 것은 어쩌면 당연한 일인지 모른다.  한국도 저성장 시대, 인구감소, 고령화 시대, 경제 침체로 이어지는 도시의 질적인 삶의 개선과 발전을 위해 정부와 지자체가 안간힘을 쓰고 있다. 여기에 고질적인 수도권의 주택문제 해결을 위한 다양한 부동산 정책이 쏟아져 나오고 있다.



실제로 용산 정비창은 2006년 코레일의 부채 감축을 위해 51만5483㎡ 부지에 31조원을 들여 111층 초고층 빌딩과 업무시설이 등이 포함된 국제업무지구를 개발할 계획을 추진하였다. 삼성물산과 롯데관광개발 등 민간·공공 30개 출자사가 ‘드림허브PFV'라는 이름으로 모였다. 그러나 2008년 금융위기를 맞아 2013년 사업이 좌초됐다.

이후, 2018년 박원순 서울시장이 여의도와 용산지구에 마스터플랜이 발표되면서 또다시 용산지구가 뜨거운 이슈로 부각되었다. 이것은 ’2030서울플랜‘, 용산과 여의도를 개발하여 강남/광화문과 함께 서울 3대 도심으로 만들겠다는 서울시 발표였다.

용산지구를 대형공원 조성, 서울역과 용산역을 지하화한 철로 부지에 마이스(MICE) 단지와 대형 쇼핑센터를 그리고 정비창 부지엔 국제 업무지구를 조성한다는 방침의 서울 도심재생 개발이었다. 그러나 ’도시계획‘이라는 중대한 사안에 서울시와 정부(국토교통부) 간의 이견으로 이 계획 역시 잠정 보류라는 상황으로 역사의 뒤편으로 사라지게 되었다.

 

SEOUL '2070~2100'

2020년 들어 서울 용산구 정비창 부지가 또다시 부동산 시장의 최대 관심거리로 떠올랐다. 정부가 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’ 대책을 내놓으며, 용산 정비창 부지에 8,000가구를 짓겠다는 발표로 주택시장이 들썩이기 시작했다. 문제는 서민을 위한 2,400가구 공공 임대 주택과 5,600가구의 일반 분양을 하겠다는 청사진 이외의 다른 재생개발정책이 보이질 않는다는 점이다. 단순히 주택시장의 문제점만이 부각되는 용산 정비창 부지의 개발에 신중할 필요가 있다.

장기적인 안목에 의한 플랜을 통해 현실적으로 닥친 주택문제 해결 그리고 그 부지의 개발을 통해 지역과 국가경제가 개발되어야 한다. 그리고 직장, 교육, 건강 및 복지가 풍부해야 하며 친환경적인 개발을 통해 앞으로 펼쳐질 스마트시티로 조성되어야 함이 마땅하다.

주민들의 삶과 더불어 공존하는 도시 삶의 조건과 여건에 대한 연구도 심도 있게 다루어야 한다는 점이다. 용적률을 높여 고밀도 개발이 반드시 나쁜 것은 아니다. 고밀도 개발을 하되 그 주변 환경을 녹지와 친환경 생태계 조성으로 후손들에게 물려줄 만한 아름답고 건강한 도시가 되어야 한다.

서두를 필요는 없는 듯하다. 다만 향후 50년, 100년을 내다보는 도심개발의 ‘서울2070~2100’의 마스터플랜이 절실히 필요한 시점이라는 생각이 든다. 민·관 협동조합으로 구성된 전문가들이 머리를 맞대고 앉아 서울도심 전체의 그림을 차분히 구상했으면 한다.

그러면, 런던재생처럼 ‘모자이크식 접근법’으로 부분별 도심재생의 진화가 전체 서울지구로 이어지며 뉴서울New Seoul이 후손을 맞이할 것으로 보인다.

*도시재생 런던을 가다. 현장 사진

(사진제공 : 한림건축그룹 박진순 회장)

글 : 한림건축그룹

*참고문헌

『도시의 얼굴, 영국』, 이창민, (주)위에스앤에스, 2019.

영국 도시재생의 유형별 성공사례 분석, 양도식, 시정연 2007-PR-36.

한국 도시재생 정책의 현황과 추진방향, 2015. 12.02

런던을 가다 그리고 성북을 생각하다, 성북문화재단, 2016.05.13