[한림건축그룹 두 번째 도시환경정비사업]

1. 도심핵지역 서소문 구역 제6지구 도시환경정비사업

서울시는 2010년 「2020년 목표, 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획(안)-도시환경정비 부문』 을 발표했다. 이 핵심은 도시환경정비사업에 대한 정책방향과 정비예정구역 설정 등 기본 골격을 제시하는 계획으로서, 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 제 3조 및 동 시행령 제 8조의 규정에 의한 ‘도시 및 주거환경정비기본계획’ 중 「도시환경정비사업부문』 에 대한 법정계획임을 공시했다.

재정비 목적으로 첫째, ‘도심재창조 종합계획(2007)’, ‘동대문디자인프라자&파크건립계획(2008)’, ‘남산르네상스(2009)’ 등 도심부의 여건변화를 반영하여 2005년 수립된 도시환경정비기본계획을 재정비하는 것이다. 둘째, 도심 및 부도심 외에 생활권 중심지를 육성하기 위해 지역중심 등 주요 중심지에도 도시환경정비사업의 확대적용을 검토할 필요가 있고 셋째, 도심부의 옛 도시조직과 장소적 특성이 남아 있는 지역에 대해 전면철거수법을 대체하는 소단위 정비수법에 대한 제도화방안을 마련하고 구역별 개발유도 지침을 재정비할 필요가 있다는 계획이다.

한림건축그룹은 2010년 8월 3일 최초 서소문구역 제6지구 도시환경정비구역 변경지정 입안 제안서 제출 이후 1여년 동안 관련부서 협의(20개부서), 주민설명회, 도시환경정비구역 중구청 공고, 구의회 의견 청취 그리고 마지막 서울시 도시계획위원회 심의(서고시 제2011-131호)를 거쳐 2011년 6월에 서소문 제 6지구 도시환경정비사업을 수행하게 되었다.

서소문 구역 구역도, 2011

도심부 도시환경정비예정구역

서울특별시 2020년 목표 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안_도시환경정비사업부문, 2009

2. 한림건축그룹 2호 도시환경정비, 서소문 ‘ENA 센터’

지난 2009년 한림건축그룹은 회현구역 제2-1지구 도시환경정비 프로젝트, ‘스테이트타워 남산’ 수주를 통해 건축사 그리고 도시를 개발·창조하는 디벨로퍼로써 부동산 시장에 주목을 받기 시작했다. 토지 정리 및 매입, 특화된 설계 디자인 그리고 감리에 이르기까지 완벽한 수행으로 고급 임대 오피스 시장의 새로운 이정표를 제시했기 때문이다.

서소문 구역 제6지구 도시환경정비, ENA 센터, 2011. 사진제공©한림건축그룹

‘스테이트타워 남산’을 계기로 한림건축그룹은 ‘청진5구역’, ‘서소문구역 제6지구’, ‘서소문구역 제8-2지구’ 도시환경정비사업을 수행했고, ‘신촌지역 마포4 도시정비형 재개발구역 4-15지구’는 현재 디자인 설계중이다.

서소문 구역 제6지구 도시환경정비사업은 서울시 도심부 도시환경정비예정구역으로 『2020년 목표 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안의 도시환경정비사업 부문』이다. 도시환경정비사업은 도심부를 전면적으로 철거하거나 도시 구조를 현대적으로 개조한다는 목표아래 1970년대부터 시작됐고, 1980년대에 활발하게 진행되었다. 서울88올림픽 이후 1990년대는 IMF 사태로 침체기를 맞게 되었다. 2000년대에 들어서는 2004년 청계천 복원에 따른 도심부 발전 계획 수립으로 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법 제정(2005)’, ‘도시환경정비기본계획(2012)’ 개정 및 변경, ‘도시재생특별법(2014)’, ‘2030서울도시기본계획(2014)’, ‘2025서울시도시재생전략기획(2018)’ 등을 통해 21세기 도심개발에 박차를 가하기 시작했다.

2000년대 서울시 도시환경정비사업부문 계획

2011년 4월 20일 서울시 도시계획위원회 심의로 서소문 도시환경정비 사업을 수행하게 된 한림건축그룹의 박진순 회장은 일제 강점기 시기에 지어진 80년 역사의 서소문 교회의 민원 사항을 건축 설계에 적극 반영했다. 그 당시 “서울시가 합법적으로 인정한 건축물의 최대 기준높이(110m) 대신에 인접대지에 위치한 서소문 교회와의 지형적인 구조적인 문제를 원만히 해결하기 위해 높이를 낮추는 설계로 공기가 늘어남을 감수하고 안정적인 설계 디자인을 했다”고 한다. 또한 서울시에 기부채납 계획공공용지로 600.6㎡를 확보했다.

‘ENA 센터’는 대지면적 1,988.10㎡, 연면적 2만 8,006.04㎡에 지하6층~지상 20층, 높이 88.65m 규모의 업무용 오피스다. ‘ENA 센터’는 서소문 구역 6지구 도시 경관을 새롭게 단장하는 서울시 경관기본설계지침에 의거 종합부동산서비스를 지향하는 한림건축그룹의 진가를 발휘한 건축물이 됐다. 건물배치는 도심부 고유의 특성이 재현되도록 역사적 흔적과 도시 구조를 적극 반영했고, 주변의 경관자원 및 지역 특성을 고려한 스카이 라인이 형성됐다. 설계 디자인 컨셉으로 건물의 외관은 세 가지 키워드 상징성, 가변성 그리고 경제성을 반영했다. 단순한 형태를 벗어나 매스 그리고 모듈의 조화로 안정적이며 진취적인 디자인으로 설계됐다. ‘ENA 센터’는 업무 오피스로 가변적인 공간 설계로 공간의 효율성을 극대화했고, 마지막으로 친환경 건물의 취지에 맞도록 열부하 감소를 통한 에너지 절약이 적극 반영된 경제성이 고려되었다.

또한 서울시가 재개발 유형에 따른 용적률 인센티브 차등 적용을 최대한 활용해서 건물의 용적률을 극대화 시켰다. 기본 방침인 ‘사대문안 도심부 일반상업지역에서 도시환경정비구역의 기준용적률은 600%로 정하고 200%의 범위 내에서 토지병합 및 공공시설 확보 등에 따라 A타입(200%)과 B타입(100%)으로 구분하여 인센티브를 차등 부여 또한, 공공시설 부지 제공 및 공개공지 의무 면적 초과제공에 따른 용적률 인센티브를 추가하되, 최대 1,000%는 넘지 않도록 한다’는 규정을 준수하며 ‘ENA 센터’를 완공했다.

 

도시정비계획결정(안)

용적율 완화

이미지제공©한림건축그룹

3. 재개발 유형에 따른 용적률 인센티브 차등 적용

사대문안 도심부 일반상업지역에서 도시환경정비구역의 기준용적률은 600%로 정하고 200%의 범위 내에서

토지병합 및 공공시설 확보 등에 따라 A타입(200%)과 B타입(100%)으로 구분하여 인센티브를 차등 부여함.

• A타입: 기정 정비구역내 미시행지구의 도시환경정비사업으로 정비계획에 따라 공공시설을 확보하는 유형의 재개발.
• B타입: 기정 정비구역 이외 지역에서 사업단위로 구역/지구를 지정하는 도시환경정비사업으로 토지병합만을 주목적으로 하고, 내부 도로망 개설, 등 공공시설을 확보하지 않는 유형의 재개발.

또한, 공공시설 부지 제공 및 공개공지 의무 면적 초과제공에 따른 용적률 인센티브를 추가하되, 최대 1,000%는 넘지 않도록함.(단, 숙박시설 중요도 도입시 공공시설 부지 제공 및 공개 공지 의무 면적 초과제공에 따른 인센티브는 최대 1,200%를 넘지 않도록 함.)

서울특별시 2020년 목표 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안_도시환경정비사업부문, 2009

4. 도시환경정비사업의 특수성을 고려한 유형별 기준높이 차등 설정

• 도시환경정비구역에서는 사선제한을 배제하고 도심부 발전계획이 제시한 높이에 도시환경정비사업 유형에 따라 A타입의 경우 20m, B타입의 경우 10m를 추가하여 기준높이를 설정함.

기준높이 = 도심부 발전계획이 제시한 높이 + 20m(B타입 10m)

• 이 경우 해당 지역의 지형, 인접도로의 폭과 성격, 주변 토지이용 (용도, 밀도, 높이) 등을 고려하여 도시계획위원회 심의를 통해 기준높이를 조정할 수 있음.
• 공공용지 제공 및 공개공지 의무면적을 초과제공의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제46조 규정에 따른 높이완화 규정을 준용하되, 도시계획위원회 심의를 통해 정하도록 함.

5. 사대문안 도심부 경관관리강화(기본경관계획, 2009)

• 도심부 전체를 경관기본관리구역으로 지정하고, 그 중 경관의 중점적인 보전관리 형성이 필요한 지역을 경관중점관리구역으 로 설정함.
• 경관기본(중점)관리구역: 도심경관권역, 내사산축, 남북녹지축, 서울성곽축, 역사특성거점
• 건축시 경관설계지침을 준용하여 체크리스트를 작성하고, 경관중점관리구역내 심의대상건축물은 경관시뮬레이션을 의무화 함.

출처 : 서울특별시 2020년 목표 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안_도시환경정비사업부문, 2009